قانون ثبت رسمی معاملات املاک؛ گامی به‌سوی شفافیت یا چالشی برای کشاورزان؟

به گزارش خبرنگار ایانا، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی در آذرماه ۱۴۰۱ تصویب و پس از تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام، در اردیبهشت ۱۴۰۳ از سوی رئیس‌جمهور ابلاغ شد. این قانون، تمامی معاملات مربوط به انتقال مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، وقف، رهن، اجاره به شرط تملیک و پیش‌فروش ساختمان را مشمول ثبت رسمی در سامانه الکترونیک اسناد می‌سازد. بر اساس ماده ۱ قانون، معاملات ثبت‌نشده فاقد اعتبار قضایی و اداری بوده و قابل استماع در مراجع رسمی نیستند.

این قانون با هدف ایجاد شفافیت بیشتر، کاهش اختلافات حقوقی و تقویت امنیت حقوقی معاملات طراحی شده و به گفته مسئولان، می‌تواند نظم بیشتری در بازار املاک ایجاد کند. با این حال، اجرای آن در حوزه کشاورزی با چالش‌هایی همراه است که نیازمند توجه ویژه نهادهای اجرایی و قانون‌گذار است.

ارتقای شفافیت و کاهش فساد

یکی از مهم‌ترین اهداف این قانون، افزایش شفافیت در بازار املاک و مستغلات است. با ثبت رسمی هرگونه تغییر مالکیت یا وضعیت اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی، اطلاعات مالکیت به‌صورت قانونی و شفاف ثبت می‌شود. این امر نه تنها از بروز تقلب و فساد جلوگیری می‌کند، بلکه موجب کاهش مشکلات حقوقی و اختلافات بین طرفین معاملات خواهد شد.

همچنین، اتصال نهادهای اجرایی از جمله وزارت اقتصاد، سازمان ثبت اسناد، سازمان امور اراضی و سازمان تأمین اجتماعی به سامانه ثبت الکترونیک، موجب تسریع در پاسخ‌گویی، کاهش بروکراسی و ارتقای کارآمدی اداری خواهد شد.

ساماندهی مالکیت اراضی کشاورزی؛ شرط اجرای موفق قانون

در همین راستا، رضا افلاطونی، رئیس سازمان امور اراضی کشور، با اشاره به اهمیت اجرای قانون ثبت رسمی معاملات در ساماندهی مالکیت اراضی کشاورزی، اظهار داشت: اجرای رفع تداخلات می‌تواند فرآیند ارائه خدمات به بخش کشاورزی را تسریع، و زمینه اجرای دقیق قانون ثبت معاملات را فراهم کند.

وی با تأکید بر لزوم تبدیل رفع تداخلات از حالت بلوکی به پلاک‌محور، افزود: بررسی دقیق پلاک‌های مشمول و ارسال آن‌ها به کمیسیون‌های رفع تداخلات استان‌ها، نقش مهمی در کاهش اختلافات مربوط به مساحت و تعداد پلاک‌ها دارد و موجب افزایش دقت در اجرای قانون خواهد شد.

وی تصریح کرد: اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بدون رفع دقیق تداخلات اراضی امکان‌پذیر نیست و سازمان امور اراضی کشور با همکاری سایر نهادها، از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک، در حال فراهم‌سازی زیرساخت‌های لازم برای تحقق این هدف است.

چالش‌های جدی در حوزه کشاورزی

با وجود اهداف مثبت قانون، کارشناسان حوزه کشاورزی نسبت به برخی تبعات آن هشدار داده‌اند. یکی از مهم‌ترین ایرادات، بی‌توجهی به وضعیت مالکیت صاحبان زمین‌های خرد کشاورزی است. طبق قوانین فعلی، مالکین زمین‌های خرد کشاورزی نمی‌توانند سند رسمی برای اراضی خود داشته باشند. این در حالی است که بیش از ۸۰ درصد کشاورزان کشور در این دسته قرار دارند.

در صورت اجرای قانون بدون اصلاح این وضعیت، حقوق کشاورزان به خطر خواهد افتاد و ممکن است بحران جدیدی در حوزه حقوقی املاک در جامعه شکل گیرد. برای حل این مشکل، پیشنهاد صدور «سند مشاع» مطرح شده است، اما این راه‌حل نیز با پیچیدگی‌هایی همراه است.

سند مشاع به دلیل ویژگی‌های خاص خود، می‌تواند مشکلاتی در اثبات مالکیت، نقل‌وانتقال و تقسیم اراضی ایجاد کند. این موضوع ممکن است به بروز اختلافات حقوقی و دعاوی قضایی در آینده منجر شود و نه تنها مشکلات کشاورزان را حل نکند، بلکه آن‌ها را تشدید کند.

ضعف زیرساخت‌های اجرایی و اداری

از دیگر چالش‌های اجرای قانون، محدودیت‌های موجود در سیستم‌های اداری و زیرساخت‌های دیجیتال است. عدم دسترسی کافی به دفاتر اسناد رسمی، به‌ویژه در مناطق روستایی، و ضعف سامانه‌های الکترونیکی، ممکن است روند ثبت را کند و پرهزینه کرده و موجب ایجاد نارضایتی و حتی فساد اداری شود.

افلاطونی نیز در همین زمینه تأکید کرده است که افزایش تعداد جلسات کارگروه‌های تخصصی، کمیسیون‌های رفع تداخلات و گروه‌های تفسیر عکس‌های هوایی، می‌تواند به تسریع روند اجرای طرح کمک کند.

ضمانت اجرا و مجازات متخلفان

قانون جدید، ضمانت اجراهای جدی برای مقابله با تخلفات در نظر گرفته است. قضات، مأموران دولتی، کارکنان اجرایی و مشاوران املاک در صورت بی‌توجهی به مفاد قانون، مشمول مجازات‌های تعزیری و اداری خواهند شد. همچنین، در صورت ابطال معامله رسمی، شخصی که بطلان مستند به او باشد، مسؤول جبران خسارت زیان‌دیده است.

مشاوران املاک نیز موظف‌اند از تنظیم اسناد عادی خودداری کنند. تخلف از این امر، در مرتبه اول منجر به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مراحل بعدی به ابطال کامل پروانه خواهد انجامید.

در مجموع...

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی مهم در مسیر شفاف‌سازی بازار املاک و کاهش تخلفات حقوقی است. با این حال، موفقیت آن منوط به اصلاحات اجرایی، حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر به‌ویژه کشاورزان، و ارتقای زیرساخت‌های اداری و دیجیتال خواهد بود.

اجرای دقیق این قانون در حوزه کشاورزی، نیازمند رفع تداخلات، تدوین برنامه‌های عملیاتی و همکاری نزدیک میان سازمان امور اراضی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان ثبت اسناد است. در غیر این صورت، قانون مذکور به‌جای حل مسائل، ممکن است خود به منشأ چالش‌های جدید تبدیل شود.

شبنم مسعودی؛ خبرنگار